Iedereen heeft recht op een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid. Alleen zo kan de missie van het Vlaams woonbeleid, ‘het verschaffen van menswaardig wonen aan allen’, gerealiseerd worden. Die missie klinkt mooi, maar toch blijven vele Vlaamse huishoudens worstelen met hun woonsituatie. Woonzaak ijvert voor een fundamenteel rechtvaardig woonbeleid. Om dat waar te maken, moet het beleid het geweer van schouder veranderen en een ander soort woonbeleid voeren. In dit eisenpakket formuleert Woonzaak daartoe drie uitgangspunten en negen concrete maatregelen. Benieuwd naar ons eisenpakket? Klik op de afbeeldingen hierboven of scroll naar beneden.
Uitgangspunten van een rechtvaardig woonbeleid
De verschillende deelmarkten (eigenwoningbezit, sociale huur, private huur, alternatieve modellen, …) spelen op elkaar in en vormen zo samen het Vlaamse woonbeleid. Elk van die deelmarkten moet toegankelijk, kwaliteitsvol, betaalbaar en woonzeker zijn en rekening houden met een goede woonomgeving. Maatregelen op één deelmarkt mogen geen negatieve effecten hebben op andere deelmarkten. Kwetsbare huishoudens dienen op elke deelmarkt ondersteund te worden om hun recht op wonen waar te kunnen maken. Dat komt uiteindelijk de keuzevrijheid van burgers ten goede. Woonzaak vraagt daarom een eigendomsneutraal woonbeleid met de focus op het recht op wonen op elke deelmarkt.
Mensonwaardig wonen is geen individueel, maar wel een maatschappelijk probleem. Het verdient dus ook een maatschappelijk antwoord. Woonzaak wil daarom dat het recht op wonen een resultaatsverbintenis voor de overheid wordt, in de plaats van de huidige – ongedwongen – inspanningsverbintenis. Concreet houdt deze eis in dat burgers, die hun woonrecht geschonden zien, de Vlaamse overheid daarop moeten kunnen aanspreken.
De overheid onderschreef diverse artikelen van het Europees Sociaal Handvest. Woonzaak koos ervoor om via een klachtenprocedure bij het Europees Comité voor Sociale Rechten te toetsen of Vlaanderen voldoende uitvoering geeft aan zijn engagement om de sociale rechten in kwestie stapsgewijs te realiseren, in overeenstemming met zijn welvaartsniveau. Een uitspraak van het comité wordt eind 2023, begin 2024 verwacht. Het spreekt voor zich dat Woonzaak er op rekent dat het toekomstig Vlaams woonbeleid rekening zal houden met de conclusies van het Europees Comité voor Sociale Rechten. Hopelijk geeft dat ook aanleiding om artikel 31 van het Europees Sociaal Handvest te onderschrijven, dat heel specifiek over het recht op wonen gaat en ondertussen al 25 jaar in de koelkast zit.
Hieronder lees je welke beleidsmaatregelen volgens Woonzaak noodzakelijk zijn om het recht op Wonen in de praktijk vorm te geven.
EIS 1: Veel meer sociale woningen
Een kwart miljoen huishoudens heeft recht op een sociale huurwoning maar heeft daar geen perspectief op. Het afgelopen decennium kwamen er gemiddeld maar 2.000 sociale woningen per jaar bij en de jongste jaren zelfs maar een paar honderd. Tegelijk stellen we in hetzelfde decennium een toename van gemiddeld 4.000 kandidaat-huurders per jaar vast. Terwijl er in elke Vlaamse gemeente lange wachtlijsten zijn, blijkt de nood in steden nog groter dan in de rest van Vlaanderen.
Het aandeel sociale huurwoningen in de gehele woonmarkt is gezakt tot om en bij de 6%. Dat moet anders. Woonzaak eist een nieuw groeipad naar minimaal 14% sociale huurwoningen op Vlaams niveau en 20% in stedelijke context tegen 2035.
EIS 2: 1/5e NIEUWE WONINGEN VERPLICHT SOCIAAL
Grond is schaars en de grondvoorraad die we kunnen bestemmen voor wonen beperkt. Dat geldt des te meer voor sociale woonprojecten, waaraan de nood zo groot is. Elke opportuniteit voor het organiseren van meer sociaal wonen moet dan ook aangegrepen worden, in het bijzonder bij het aansnijden van nieuwe gronden of bij grotere sloop- en heropbouwprojecten. Woonzaak eist daarom de herinvoering van de sociale last: bij elke ontwikkeling vanaf 5 woningen moet minstens een vijfde voor sociale huur bestemd worden.
EIS 3: Inclusieve sociale huurmarkt
Sociale huurders en kandidaat-huurders moeten de jongste jaren aan steeds meer voorwaarden voldoen, voorwaarden die bovendien losstaan van hun woonbehoefte. Op die manier vallen niet alleen steeds meer huishoudens uit de boot, maar ontstaat er ook een onnodig stigma op sociale huurders, kandidaat-huurders en op de hele sector. We hebben het onder meer over extra voorwaarden inzake taalkennis, activering, onverdeelde eigendom en de middelentoets.
Maar er is nog meer: sociale huur wordt steeds exclusiever voor sommige kwetsbare huishoudens. Zo voorziet het nieuwe toewijzingssysteem minder toewijzingen aan de meest kwetsbare huishoudens en wordt lokale binding in de praktijk een uitsluitingscriterium.
Woonzaak eist daarom dat de steeds grotere voorwaardelijkheid in de sociale huur wordt afgebouwd en dat sociale huur opnieuw een inclusief karakter krijgt, kortom, dat de huidige evolutie naar ‘armenhuisvesting’ gekeerd wordt in de richting van ‘volkshuisvesting’.
EIS 4: Eerlijke toegang private huurmarkt
Een eerlijke toegang tot de private huurmarkt is soms ver weg. Niet de juiste naam? Niet de juiste gezinssamenstelling? Niet de juiste huidskleur? Niet het juiste inkomen? Een beperking? Op de private huurmarkt kan dat alles serieus in je nadeel spelen. Ook al mag op deze elementen niet geselecteerd worden door verhuurders en makelaars, in de praktijk gebeurt het toch, en dat ondanks vele initiatieven rond sensibilisering. Omdat ze zo vaak ongestraft wegkomen met discriminatie mogen we het gedoogbeleid ertegen niet langer tolereren.
Ook de huurwaarborg vormt voor veel Vlaamse huishoudens een stevige drempel tot de private huurmarkt. Veel alleenstaanden en gezinnen kunnen niet zomaar drie maanden huurwaarborg uit het niks tevoorschijn toveren, zeker niet op een moment dat ze ook de eerste maand huur moeten betalen en geconfronteerd worden met verhuiskosten. De huidige huurwaarborglening biedt voor te weinig huishoudens een oplossing.
Naast sensibilisering eist Woonzaak dat discriminatie actief wordt bestreden via controles met praktijktesten en waar nodig sanctionering. Kwetsbare huurdershuishoudens moeten op maat ondersteund worden door de uitbouw van een centraal huurwaarborgfonds.
EIS 5: Verplichte kwaliteitscontroles
Enkel woningen en appartementen die aan de minimale kwaliteitsvereisten voldoen, mogen verhuurd worden. Een goede zaak, maar in de praktijk blijven er ook heel wat slechte woningen op de huurmarkt. Bewoners die daar iets willen aan doen, riskeren zelf de dupe te worden omdat ze dan hun woonplaats dreigen te verliezen zonder alternatief.
Woonzaak eist een verplicht conformiteitsonderzoek voorafgaand aan elke tehuurstelling als hoofdverblijfplaats of studentenkot. Eigenaars van panden die zelf niet de nodige middelen hebben om hun pand aan toekomstige energienormen aan te passen moeten daarbij ondersteund worden, zodat er zo snel mogelijk kan geremedieerd worden en de woning op een correcte manier beschikbaar blijft op de huurmarkt.
EIS 6: 9-jarige huurcontracten de norm
Woonzekerheid is cruciaal om rust te vinden in je woning, om je leven verder uit te bouwen en om je rechten als bewoner te kunnen afdwingen. Onzeker wonen zorgt voor stress, onduidelijkheid over de toekomst en brengt je in een machteloze positie als de verhuurder je rechten niet respecteert. Hoewel het van bij het begin van de Woninghuurwet de bedoeling was om negenjarige huurcontracten tot norm te maken, bleken huurcontracten van korte duur in de praktijk al snel de overhand te krijgen. Dat is er niet op gebeterd sinds het Woninghuurdecreet: volgens cijfers van de huurdersbonden is die trend sinds 2019 nog versterkt.
Woonzaak eist een versterking van de woonzekerheid door contracten van korte duur minder aantrekkelijk te maken voor verhuurders en hun aandeel op de private woninghuurmarkt te beperken.
EIS 7: Huurprijs en kwaliteit in balans
Er is geen algemeen tekort aan woningen, maar wel aan betaalbare en kwaliteitsvolle woningen. Heel wat alleenstaanden en gezinnen zijn tevergeefs op zoek naar een betaalbare private huurwoning bij gebrek aan voldoende sociale huurwoningen. Verhuurders behalen de hoogste rendementen op de kleinste en meest belabberde woningen. Het is onbegrijpelijk dat huurprijs en woonkwaliteit zo hard uit balans kunnen zijn.
De tijdelijke en zeer gedeeltelijke blokkering van de indexering tussen oktober 2022 en september 2023 toont aan dat een slimme bijsturing van de huurprijs kan werken. De ‘huurschatter’, die vertrekt vanuit de marktwaarde en dus vanuit de rendementswens van de verhuurder, biedt kansen om huurprijzen te objectiveren. Een loutere objectivering (met een koppeling van de huurprijs aan de woonkwaliteit) is echter onvoldoende om de betaalbaarheid voor de bewoner te garanderen. In afwachting van de uitbreiding van het sociaal woningpatrimonium moet een huurprijsobjectivering gepaard gaan met een ruimere uitrol en automatische toekenning van huurtoelages.
Hoewel de registratie van woninghuurcontracten een verhuurdersverplichting is, wordt die niet opgevolgd. Dat stelt malafide verhuurders in staat om niet alleen slechte woningen te verhuren maar om die ook aan te hoge prijzen aan te bieden. De opvolging en sanctionering van die verplichting is dan ook een noodzakelijk accessorium van het Woninghuurdecreet en moet op Vlaams niveau georganiseerd worden. Zo kan Vlaanderen ook zelf essentiële kenmerken op de private huurmarkt monitoren.
Woonzaak eist een betaalbare private huurmarkt met opvolging van de registratieverplichting, vormen van huurprijsobjectivering en efficiëntere huurtoelages.
EIS 8: Gerichte ondersteuning in energie- en klimaatuitdaging
Naast het plaatsen van klimaatneutrale nieuwbouw, moet ook het bestaand woningpark aangepakt worden. De komende decennia zullen grootschalige renovaties zich opdringen om de doelstellingen in 2050 te halen. Door de grote ruimtelijke versnippering van onze woningen en door de veelheid aan individuele eigenaars in Vlaanderen wordt het niet evident om dit op een correcte, deugdelijke en betaalbare manier te organiseren.
De overheid zal nochtans actief werk moeten maken van een sociaal woonvernieuwingsbeleid. Daarbij moet de focus liggen op maximale ontzorging en ondersteuning van eigenaars-bewoners en verhuurders. Een buurtgerichte en zo collectief mogelijke aanpak draagt de voorkeur weg. Woonzaak eist de oprichting van een renovatie-instantie op Vlaams niveau die een sociale renovatiestrategie ondersteunt, uitwerkt en uitvoert in samenwerking met lokale ankerpunten en met de private sector.
EIS 9: Beëindig dak- en thuisloosheid
België onderschreef de verklaring van Lissabon waarin de lidstaten zich organiseren om dak- en thuisloosheid op te lossen tegen 2030. Via een doorgedreven preventiebeleid om uithuiszettingen te voorkomen en via woongerichte oplossingen is die doelstelling geen utopie.
Zo bewijst de Y-foundation in Finland dat het aantal mensen in dak- en thuisloosheid sterk daalde dankzij de uitrol van hun Housing First aanpak. In Vlaanderen zijn er te weinig van deze initiatieven. De waardevolle organisaties die zich hierdoor wel laten inspireren, ondervinden moeilijkheden om hun schaal te vergroten. Tegelijk moeten ook de sociale verhuurders hun rol blijven spelen bij het huisvesten van deze doelgroep.
Woonzaak eist de uitroeiing van dak- en thuisloosheid in Vlaanderen tegen 2030 via een woongerichte aanpak.